Vad är driftnetto?
Driftnetto, ibland skrivet driftsnetto, är hyresintäkterna minus fastighetskostnaderna. Begreppet svarar på en enda fråga: vad ger fastigheten själv, innan det spelar roll hur den är finansierad och hur bolaget är organiserat.
| Ingår i driftnettot | Ingår inte |
|---|---|
| Hyror för bostäder, lokaler, garage och parkering | Räntor och andra finansiella kostnader |
| Tillägg som tas ut med hyran, till exempel för värme | Avskrivningar på byggnader och inventarier |
| El, värme, vatten och avfall | Central administration: bolagets ledning, ekonomi och revision |
| Fastighetsskötsel, städning och snöröjning | Värdeförändringar på fastigheterna |
| Reparationer och löpande underhåll | Investeringar som aktiveras i balansräkningen |
| Fastighetsskatt, fastighetsavgift, försäkring och tomträttsavgäld | Skatt |
| Fastighetsadministration nära huset, som förvaltning och uthyrning |
Gränsen mot central administration är den som oftast flyttar. Kostnader nära fastigheten, som förvaltare och uthyrning, räknas normalt in. Bolagets egen ledning, ekonomifunktion och revision gör det inte. Bestäm var gränsen går och håll fast vid den, annars går driftnettot inte att jämföra mellan åren.
Så räknas driftnetto
Formeln är enkel: driftnetto är hyresintäkter minus fastighetskostnader. Så här kan ett år se ut för en hyresfastighet:
| Post | Tkr |
|---|---|
| Hyresintäkter | 4 800 |
| Taxebundna kostnader: el, värme, vatten och avfall | −720 |
| Fastighetsskötsel och städning | −310 |
| Reparation och underhåll | −420 |
| Fastighetsskatt och försäkring | −230 |
| Fastighetsadministration | −190 |
| Driftnetto | 2 930 |
Överskottsgraden, driftnettot i procent av hyresintäkterna, gör fastigheter av olika storlek jämförbara. Den skiljer sig mellan fastighetstyper, och mellan ett hus som just renoverats och ett som väntar på stambyte. Jämför därför samma fastighet över tid, eller fastigheter av samma slag med varandra.
Var driftnettot finns i bokföringen
Ingen standardkontoplan har ett konto som heter driftnetto. Posterna finns där, men de ligger på olika ställen beroende på hur bolaget har byggt sin kontoplan.
- Hyrorna bokförs ofta i kontoklass 3, uppdelade på bostäder, lokaler och parkering. Vakanser och rabatter kan ligga på egna konton som minskar intäkten.
- I BAS-kontoplanen ligger driftkostnaderna i grupp 51, Fastighetskostnader: el, uppvärmning, vatten, städning, reparation och underhåll, fastighetsskatt och försäkring.
- Många fastighetsbolag har i stället en egen kontoplan där driften ligger i kontoklass 4, med fastighetsskötsel, reparationer och taxebundna kostnader i egna kontogrupper.
Därför är driftnettot en definition, inte ett konto. Den som räknar det ur bokföringen behöver bestämma vilka konton som hör till varje rad, och sedan använda samma definition varje månad. Ett nytt konto som ingen har placerat är ett typiskt skäl till att driftnettot plötsligt hoppar.
Per fastighet krävs dessutom att verifikationerna är konterade på fastigheten, som kostnadsställe, objekt eller den dimension ni använder. Kostnader som delas mellan husen, som en gemensam fastighetsskötare, behöver fördelas för att driftnettot per fastighet ska bli rättvisande.
Driftnetto och förvaltningsresultat
Driftnettot stannar vid fastigheten. Förvaltningsresultatet går vidare till bolaget och visar vad den löpande förvaltningen ger när också organisationen och finansieringen är betalda.
- 1
Driftnetto
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Det fastigheterna ger.
- 2
Minus central administration
Ledning, ekonomi, revision och andra kostnader för bolaget som helhet.
- 3
Minus finansnetto
Främst räntorna på fastighetslånen. Här syns hur bolaget bär sin belåning.
- 4
Förvaltningsresultat
Resultatet från förvaltningen, före värdeförändringar och skatt.
Ett bolag som redovisar enligt K2 eller K3 skriver dessutom av sina byggnader, och avskrivningen hamnar efter driftnettot. Börsnoterade fastighetsbolag redovisar i stället enligt IFRS, där förvaltningsfastigheterna normalt tas upp till verkligt värde och inte skrivs av. Det är ett skäl till att samma ord kan betyda lite olika saker i olika årsredovisningar.
Nyckeltalen som bygger på driftnettot
| Nyckeltal | Så räknas det | Vad det visar |
|---|---|---|
| Överskottsgrad | Driftnetto / hyresintäkter | Hur stor del av hyran som blir kvar efter driften |
| Direktavkastning | Driftnetto / fastighetens marknadsvärde | Avkastningen på fastighetens värde, används vid värdering och köp |
| Driftnetto per kvadratmeter | Driftnetto / uthyrbar yta | Jämför hus av olika storlek |
| Räntetäckningsgrad | (Förvaltningsresultat + räntekostnader) / räntekostnader | Hur många gånger överskottet täcker räntorna |
Direktavkastning och kvadratmetertal kräver uppgifter som inte finns i bokföringen: fastighetens värde och dess yta. Täljaren, driftnettot, är däremot en bokföringsfråga, och det är den som behöver vara rätt definierad för att nyckeltalen ska gå att lita på.
Fastighetsbolag ska inte heller mätas mot rörelsebolagens mål. Lång livslängd och hög belåning ger lägre avkastning på totalt kapital och lägre räntetäckning än i ett handelsbolag, utan att något är fel.
Det som gör driftnettot fel
- Hyror i förskott. Hyran aviseras i förskott, för lokaler ofta per kvartal. Bokförs hela avin som intäkt i den månad den skickas blir driftnettot för högt den månaden och för lågt de följande. Hyran behöver periodiseras till den månad den avser.
- Underhåll eller investering. Ett stambyte som aktiveras som förbättring påverkar inte driftnettot samma år, men samma arbete bokfört som reparation sänker det kraftigt. Jämför aldrig två års driftnetto utan att veta hur de stora projekten bokförts.
- Säsongen. Uppvärmning och snöröjning kostar mest på vintern. Driftnettot för januari ska jämföras med januari året innan eller med budgeten för januari, inte med ett snitt för året.
- Fakturor som kommer sent. El och värme faktureras ofta i efterskott. Saknas en faktura vid månadsskiftet ser driftnettot bättre ut än det är, tills den kommer.
- Konton utan plats. Ett nytt konto som ingen har lagt in i definitionen hamnar utanför driftnettot och syns först när någon undrar varför summorna inte stämmer.
Driftnetto i budget och prognos
Ett driftnetto som bara räknas i efterhand säger vad som hände. Budgeterat per fastighet blir det ett styrinstrument: avvikelsen syns samma månad den uppstår, och den går att spåra till en rad och ett hus.
Budgetera hyrorna med drivare i stället för klumpsummor: antal lägenheter gånger månadshyra, antal parkeringsplatser gånger avgift. Driftkostnaderna budgeteras per fastighet och månad, med säsongen inlagd, så att vinterns värmekostnad inte ser ut som en avvikelse. Hur budgeten byggs mot bokföringen beskrivs på sidan om budget och prognos.
Så gör du det i Verksamhetskoll
Verksamhetskoll har ingen färdig driftnettoformel som gissar vilka konton ni menar. Ni definierar raden en gång i en egen kontouppställning, med de konton som gäller i er kontoplan, och sedan räknas den på samma sätt varje månad.
- Egen kontouppställning med rader för hyresintäkter och driftposter, en delsumma Driftnetto och vidare till central administration, finansnetto och förvaltningsresultat.
- Uppställningen styr raderna i Avancerat, PDF-rapporterna, Hälsokollens nedbrytning och hur AI-rådgivaren beskriver resultatet. Den kan också vara budgetens struktur.
- Konton med bokförd data som ingen rad placerar räknas ändå in i summan och visas på raden Ej placerade konton, så att totalen aldrig blir fel.
- Fastigheten som dimension, direkt ur er kontering: en fastighet i taget eller hela beståndet, oavsett hur många bolag husen ligger i.
- Budget per fastighet med drivare, till exempel antal lägenheter gånger hyra, och hälsoindex anpassat för fastighetsbolag via SNI-koden.
Kopplingar finns till Hogia, Fortnox och Spiris, och SIE 4 fungerar oavsett system. Pris och villkor står öppet på prissidan.
Prova själv
Förvaltningsresultatet i demon
Demon öppnar Styrning med fiktiva bolag. Välj Fastighetsförvaltning AB i bolagsväljaren högst upp. Under Uppställningar ligger Förvaltningsresultat, där Driftnetto är en delsumma av hyresintäkterna och driftraderna. Klicka Redigera för att se vilka konton varje rad hämtar. Ändringar sparas bara i er egen webbläsare.
Öppna demonVanliga frågor
Frågor som ofta kommer upp.
- Vad är driftnetto?
- Driftnetto är fastighetens hyresintäkter minus kostnaderna för att driva och underhålla den: el, värme och vatten, fastighetsskötsel, reparationer och underhåll, fastighetsskatt, försäkring och fastighetsadministration. Det räknas före räntor, avskrivningar, central administration och skatt, och visar vad fastigheten själv ger i överskott.
- Hur räknar man ut driftnetto?
- Driftnetto är hyresintäkterna minus fastighetskostnaderna. En fastighet med 4 800 tkr i hyresintäkter och 1 870 tkr i fastighetskostnader har ett driftnetto på 2 930 tkr. Vilka konton som räknas in beror på kontoplanen, så definitionen bör bestämmas en gång och sedan användas likadant varje månad.
- Vad är skillnaden mellan driftnetto och förvaltningsresultat?
- Driftnettot är fastigheternas eget överskott. Förvaltningsresultatet är bolagets resultat från den löpande förvaltningen: driftnettot minus central administration och finansnetto, alltså främst räntorna. Driftnettot visar hur fastigheterna presterar, förvaltningsresultatet hur bolaget bär sin organisation och sin belåning.
- Ingår avskrivningar i driftnettot?
- Nej. Driftnettot räknas före avskrivningar, räntor och skatt. Ett bolag som redovisar enligt K2 eller K3 skriver av sina byggnader, men avskrivningen kommer efter driftnettot i resultaträkningen. Ett underhåll som kostnadsförs sänker däremot driftnettot.
- Vad är direktavkastning?
- Direktavkastning är driftnettot i procent av fastighetens marknadsvärde. Ett driftnetto på 2 930 tkr i en fastighet värd 62 000 tkr ger en direktavkastning på 4,7 procent. Måttet används både när fastigheter värderas och när de jämförs med varandra.
- Kan Verksamhetskoll visa driftnetto per fastighet?
- Ja, om ni konterar per fastighet. Fastigheten följer då med som en dimension, och driftnettot läggs som en delsumma i er egen kontouppställning. Därefter står raden i rapporterna, i PDF:erna och i AI-rådgivarens beskrivning av resultatet, för en fastighet i taget eller för hela beståndet.
Läs vidare